三井不動産ロジスティックパーク(3471)の投資主総会と運用状況説明会に参加しました。
同リートの予想分配金は20/1期6,541円、20/7期6,346円で、2019年10月29日の投資口価格450,500円に対する利回りは2.86%です。
2.86%という利回り水準はかなり低く見えますが、以下の理由により納得できると思います。１）LTVが27.6%(20/1期末予想)と全Ｊリート中最低、２）中長期的にLTVを40～50%に引上げる方針、３）スポンサーである三井不動産の高い信用力と開発力、４）三井不動産の物流施設のパイプラインが2,300億円と豊富、４）LTVの引上げと公募増資によりスポンサーからの物件取得が十分に可能、６）それらにより分配金の増加期待が大きい、７）20/7期は固都税の費用化により減配予想だが、物件取得などにより増配になる可能性が高い。
同リートは2016年8月に上場し、18年1月、19年1月と公募増資を実施しました。資産規模は上場時の9物件755億円から19/7期末には1,567億円に拡大しています。LTVは緩やかに上昇、分配金も着実に増加しています。
2.86%という利回りは魅力的でないように見えますが、質の高さが際立っており、今後の分配金の増加を期待し当面保有し続ける方針です。
