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ヒューリックリート(3295)の説明会に参加

ヒューリックリート(3295)の投資主総会と運用状況報告会に参加しました。同社は、主に東京都心のオフィスと商業施設に投資するリートで、19/2期末の資産規模は50物件、3,069憶円です。5年前の上場時は1,014億円でしたから、5年で3倍に拡大したことになります。

 

予想分配金は19/8期、20/2期とも3,410円で年間6,820円、利回りは3.7%となります。資産規模、スポンサーなどから考慮すると、まずまず妥当な感じでしょうか。

 

スポンサーは芙蓉グループ系の不動産大手ヒューリック(3003)です。芙蓉系の不動産大手には東京建物(8804)がありますが、ヒューリックの上場は2008年で、ここ十年で大きく伸びた不動産会社です。当初は富士銀行の店舗の建て替えや、遊休地の開発などを行っていましたが、上場以降はそうしたビジネスに加え、大型物件の売買をリスクを取って行い、これがアベノミクスの波に乗って奏功しました。リートビジネスも早急に立ち上げ、ヒューリックリートを2014年に上場させました。

 

ヒューリックの時価総額は2008年の上場時には数百億円たらずで、東京建物より小さかったのですが、積極的な拡大策により業績を伸ばした結果、現在の時価総額は5,915億円と、東京建物の2,643億円の2倍以上となりました。大手不動産としては稀にみる成長です。

 

その成長の一翼を担ったのが、ヒューリックリートです。2014年2月上場時の公募増資以降、2014年11月、2016年3月、2016年10月、2017年10月、2018年10月と5回の公募増資を実施、ヒューリックから多くの物件を取得しました。すなわちヒューリックは物件売却により業績を伸ばし、ヒューリックリートは公募増資により物件を取得し、資産規模を拡大させたわけです。

 

ただし、分配金の伸びが資産規模の拡大ほど伸びている印象はなく、巡航分配金(売却益や固定資産税・都市計画税を考慮した実力ベースの分配金)は、17/2期の3,300円台後半から大きくは伸びていません。

 

今後は、同社の保有物件が都心6区で82%を占めていること、LTV(借入金比率)が43.2%で45%まで引き上げれば100億円の取得余力があることなどから、分配金の増加が期が待できるかもしれません。ちなみに同社の保有するオフィスと商業施設は、駅徒歩1分以内の物件が71%を占めており、この点も競争力の証左になると思われます。

 

なお芙蓉系、みずほ系リートとしては、日本プライムリアルティ(8955、スポンサーは東京建物)、Oneリート(3290、同みずほ信託銀行)などがあります。Oneリートについては、過去の記事をご参照ください。

 

www.janal.work

 

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