ザイマックスリート(3488)の説明会に参加しました。
同社は2018年2月に新規上場しました。公募価格は105,000円で、投資口価格は一度もそれを下回っていません。予想分配金は19/8期2,947円、20/2期2,901円で、5月23日の株価126,700円に対し、利回りは4.6%となります。
スポンサーはザイマックスグループです。ザイマックスグループは物件収益の最大化を実現する「プロパティマネジメント」で国内トップクラスの実績を持ちます。非上場会社ですが、不動産マネジメント受託実績845棟、延べ床面積370万坪、人員約2,000人、不動産オーナーリレーション約270社と、業界でも有力な企業です。
ザイマックスリートの特徴は以下の点です。
１)資産規模が330億円、12棟と小さい。
２)期末鑑定評価額は423億円で、88億円の含み益、26%の含み益率を誇る。
３)物件はオフィス、商業施設、ホテルで、中心は東京圏の中小型オフィス。
４)LTV(Loan to Value=借入比率)は32%と低水準。
つまり、小型ながらも、不動産マネジメントに精通した有力なスポンサーを持ち、非常に堅実な財務戦略を採っているリートといえるでしょう。
固定資産税、都市計画税が費用化される19/8期の予想分配金2,947円が巡航の分配金となります。20/2期は、保有物件のミューザ川崎(JR川崎駅直結の商業施設)の一部テナント撤去により、2,901円へ減配となりますが、20/8期にはその埋め戻しが、賃料増額で実現する見通しで、増配が期待できそうです。説明会では、撤去予定テナントの現在の賃料18,500円/坪に対し、撤去部分の床を分割貸しすることにより、20,500円/坪の賃料を得られるとのことでした。ザイマックスグループの 調査、運用力を生かした戦略といえるでしょう。
また既存物件の賃料の増額もしっかり行っています。具体的には18/8期(6か月間)と19/2期(6か月間)の1年間で月額175万円の賃料アップ(一株当たり分配金に換算すると47円分に相当)を実現しました。さらに19/8期も月額196万円の賃料アップ(同53円)が予定されています。これも市場に精通したザイマックスグループがスポンサーとしての力を発揮しているからでしょう。またLTVを引き上げることにより50億円の物件を取得すれば、310円程度の増配が可能との説明もありました。すなわちミューザ川崎の埋め戻し完了を前提とすれば、6か月で3,300円程度の分配金が可能ということになります。
2018年2月の上場後、まだ公募増資を実施できてませんが、資産規模と分配金の成長を期待したいリートです。
