ザイマックスリート(3488)は小型ながら堅実なリート

ザイマックスリート(3488)の説明会に参加しました。

同社は2018年2月に新規上場しました。公募価格は105,000円で、投資口価格は一度もそれを下回っていません。予想分配金は19/8期2,947円、20/2期2,901円で、5月23日の株価126,700円に対し、利回りは4.6%となります。

スポンサーはザイマックスグループです。ザイマックスグループは物件収益の最大化を実現する「プロパティマネジメント」で国内トップクラスの実績を持ちます。非上場会社ですが、不動産マネジメント受託実績845棟、延べ床面積370万坪、人員約2,000人、不動産オーナーリレーション約270社と、業界でも有力な企業です。

ザイマックスリートの特徴は以下の点です。

１)資産規模が330億円、12棟と小さい。

２)期末鑑定評価額は423億円で、88億円の含み益、26%の含み益率を誇る。

３)物件はオフィス、商業施設、ホテルで、中心は東京圏の中小型オフィス。

４)LTV(Loan to Value=借入比率)は32%と低水準。

つまり、小型ながらも、不動産マネジメントに精通した有力なスポンサーを持ち、非常に堅実な財務戦略を採っているリートといえるでしょう。

固定資産税、都市計画税が費用化される19/8期の予想分配金2,947円が巡航の分配金となります。20/2期は、保有物件のミューザ川崎(JR川崎駅直結の商業施設)の一部テナント撤去により、2,901円へ減配となりますが、20/8期にはその埋め戻しが、賃料増額で実現する見通しで、増配が期待できそうです。説明会では、撤去予定テナントの現在の賃料18,500円/坪に対し、撤去部分の床を分割貸しすることにより、20,500円/坪の賃料を得られるとのことでした。ザイマックスグループの 調査、運用力を生かした戦略といえるでしょう。

また既存物件の賃料の増額もしっかり行っています。具体的には18/8期(6か月間)と19/2期(6か月間)の1年間で月額175万円の賃料アップ(一株当たり分配金に換算すると47円分に相当)を実現しました。さらに19/8期も月額196万円の賃料アップ(同53円)が予定されています。これも市場に精通したザイマックスグループがスポンサーとしての力を発揮しているからでしょう。またLTVを引き上げることにより50億円の物件を取得すれば、310円程度の増配が可能との説明もありました。すなわちミューザ川崎の埋め戻し完了を前提とすれば、6か月で3,300円程度の分配金が可能ということになります。

2018年2月の上場後、まだ公募増資を実施できてませんが、資産規模と分配金の成長を期待したいリートです。

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お土産は要りません

株主総会や会社説明会の際に、お土産を配る企業があります。品物は色々ですが、お菓子、メモ帳、ポストイット、ボールペン、クリアファイル、タオル、販促用のグッズなどが一般的です。

企業の自社製品なら宣伝になるので良いと思いますが、それ以外は不要だと思います。頂いてもあまり使いませんし、廃棄すれば資源の無駄になってしまいます。ESG投資(環境=Environment、社会=Social、ガバナンス=Governance) が盛んになるなか、不要なモノを配布する姿勢は、その流れに反しています。

私はこのコストを削って、一円でも増配してほしいと思います(クオカードなら無駄になりませんから歓迎します)。

企業側としては総会や説明会への出席を促すために実施しているのでしょうが、そもそも当該企業に関心のある投資家は、お土産などなくても参加するはずです。逆に言えば、お土産なしでも参加する投資家ほど、本当に話を聞きたい投資家かもしれません。

最近は、総会でのお土産を廃止する企業が出てきています。招集通知にその旨が記載されているケースも見受けられます。昨年お土産を廃止したコマツ(6301)、KDDI(9433)は、総会出席者数が前年の半数以下になったといいます。それに応じて会場を狭くすれば、さらに経費の削減につながります。

ただ、お土産廃止が総会欠席につながるとすると、逆にお土産継続企業への出席者が増えるかもしれません。複数の企業の株を保有するお土産難民が、同日、同時間に開催される総会の中で(総会は6月最終週の水曜、木曜辺りの午前10時に集中)、お土産のある企業を優先する可能性が高いためです。

またIR会社や証券会社が主催する企業説明会では、主催者側として集客が必要なので、お土産を欠かせないかもしれません。この場合は、IR会社や証券会社が負担するだべきだと思います。企業側は、自社商品以外は配布する必要はないでしょう。

とにかく企業には、株主に配当で報いてほしいと思います。

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ラサールロジポート(3466)の予想分配金は5,913円→6,326円へ

ラサールロジポート(3466)が、公募増資を発表しました。2016年2月のIPO以来で、実に3年ぶりの増資となります。

この3年の間に、三井不動産ロジスティックス(3471)、三菱地所物流(3481)、CERロジスティックス(3487)、伊藤忠アドバンス・ロジスティックス(3493)といった物流リートが新規に上場し、GLP(3281)、日本プロロジス(3283)、日本ロジスティックス(8967)なども公募増資を実施しました。三井不動産ロジスティックス、三菱地所物流はIPO後すでに2回目の公募も完了しています。

一方、ラサールロジポートは増資による物件取得がなく、成長力が劣ると見られ、株価は相対的に低迷していました。リートの株価と増資は密接な関係にあります。株価が低迷していると増資時の調達金額が少なくなってしまうので、リート側は出来るだけ有利な投資口価格での増資を望みます。資金調達に伴う投資口数の増加が物件取得による利益の増加を上回ってしまえば、一口当たり分配金が減少してしまうからです。

＜2016年2月上場ー2019年3月までの株価推移＞

 出所：SBI証券

 ラサールロジポートは、4月15日に決算を発表しましたが、この時に1物件の取得と1物件の売却を計画し、19/8期予想分配金を従来の2,539円から2,878円に増額しました。これを好感し投資口価格は、翌16日に4.5％上昇しました(109,900円→114,900円)。5月21日の引値は122,000円です。

＜2019年4月15日前後の株価＞

＜出所：SBI証券＞

そして今回の増資発表です。株価が上昇して、ついに環境が整ったということでしょう。公募で約120億円、借入金で約100億円、物件の売却で104億円を調達し、6物件325億円の取得を実施予定です。これにより予想分配金は、19/8期3,145円(従来2,878円)、20/2期3,181円(同3,035円)へ増額となります。年間6,326円です。ただし、この2期間には物件売却益が含まれている点に注意が必要です。売却益の剥落をどうカバーしていくのかが今後の課題といえるでしょう。その対策の一つが内部成長(賃料アップ)です。現時点でのレントギャップ(現在の賃料と周辺相場との差)は6%程度あり、それを埋めていくことが一つの対策となり得ます。

なお取得6物件の内訳は、物流倉庫4件、底地2件で、物流倉庫はいずれもスポンサーからの取得となります。売却2物件の売却先は非開示です。今後の賃料の予測などから、相対的に劣る物件を売却し、新たな物件を取得することによりポートフォリオの強化が図られます。

3年ぶりの公募増資ができて良かったと思います。

下表は主な物流リートの利回り一覧です。

出所：各社資料よりジャナル作成

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ジャパンリアルエステイト(8952)の分配金は10,000円へ

ジャパンリアルエステイト(8952)は5月17日に決算を発表しました。予想分配金は、19/9期9,830円、20/3期10,000円です。利回りは3.0％です。

既存ビルの賃料増額と19/3期に取得した物件の寄与により、ついに10,000円の大台乗せとなる見通しです。賃貸市場の良好な環境に加え、継続的な物件取得、しっかりとした賃料改定交渉の成果です。

同社は三菱地所系のオフィスリートで、三井不動産系の日本ビルファンド(8951)とともに日本で最も古いリートです。時価総額は8,600億円と日本ビルファンドに次ぐ規模です。大型でスポンサーの信用力の高いリートの分配金利回りは３%前後であり、同社の3.0％は妥当な水準といえるでしょう。下表は主な大型リートの利回り一覧表です。

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さくら総合リート(3473)とスターアジア不動産(3468)

スターアジア不動産投資法人(3468)が、さくら総合リート投資法人(3473)に敵対的な合併提案をしました。

しかしながら、事前にスターアジア側からの説明はなく、強引な印象です。合併比率などを具体的に示していないため、さくら総合リートの投資主も判断できない状況です。さくら総合リート側は、反対の姿勢です。

スターアジア不動産の今回の提案は、中小リートの再編を促すという点で、非常に意義深いものがあります。時価総額が数百億円規模のリートは、資金調達力や運用の効率化、安定性などの点で見劣りするケースが多く、大きな経営課題となっています。合併提案は、それを解決する方法として有力だと思います。

現在、日本のリート市場には63銘柄が上場しており、これは多過ぎだと思います。リート全体の時価総額が日本の7-8倍の米国でさえ160銘柄程度です。合併により、銘柄数が減ることは、日本のリート市場全体のことを考えれば良いことでしょう。

今後、分配金の増加につながる中小リートの合併が実現することを期待しています。下表は、時価総額の小さい主なリートの分配金利回りの一覧表です。

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日本郵政(6178)は配当据え置き、自社株買いは？

日本郵政(6178)は、5月15日日決算を発表しました。

注目の20/3期予想配当は50円で据え置きでした。郵便事業の減益により、20/3期経常利益は7,100億円(19/3期8,307億円)となる見通しで、予想EPSは104円(同119円)です。やや慎重な見通しだと思いますが、この前提では配当50円で仕方ありません。

また期待された自社株買いはありませんでした。ただし「2019年3月期決算の概況」の資料12ページに、「今後、株主還元を目的とした自己株式の取得も検討」と書かれており、この点に関しては今後に含みを持たせています。今期中のどこかのタイミングで、実施するかもしれません。

50円配当での利回りは4.1%です。妥当な感じでしょうか。

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三菱地所物流リート(3481)の利回りは4.1%

三菱地所物流リート(3481)の説明会に参加しました。

予想分配金は、19/8期、20/2期とも5,492円で、利回りは4.1%です。

同社は19/8期より、投資口価格連動運用報酬を導入します。これは期初と期末で同社の投資口価格と東証リート指数を比較し、上回っていれば運用報酬を増やし、下回っていれば運用報酬を減額するというものです。つまり投資口価格のパフォーマンスが運用会社の社員の給与に反映される制度です。

金額的には、投資口パフォーマンス(東証リート指数比)×時価総額×0.1%(上限)のため、さほど大きなのもではありませんが、運用会社の社員が投資口価格を意識するインセンティブが働きます。

リート業界初の試みで、とても良いことだと思います。仮にパフォーマンスが悪ければ、運用報酬が減額になり、その減額分だけリート自体の利益は増え、分配金の増加につながります。

また同社は、固定資産税評価を独自に見直し、差異が認められた物件については行政と交渉し、過去分の還付を受けるなど、非常に地道な努力をしています。

さすが三菱地所系のリートで、丁寧な運用をしていると感じました。

物流リート各社の利回りを下表に示しました。

出所：各社決算資料よりジャナル作成

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